La construcción del Espai Barça se está demorando y su financiación se ha visto incrementada en 150 millones de euros hasta situarse actualmente el proyecto en 825 millones de euros derivado del acuerdo de ordenación urbanística con la ciudad. Las instalaciones deportivas se encontrarían distribuidas en 35 hectáreas. Y contarían con el Futuro Camp Nou, Nuevo Palau Blaugrana, Estadi Johan Cruyff, Campus Barça, Petit Palau, Pista de hielo y aparcamiento para autobuses.
Por medio del acuerdo mencionado con la ciudad para la reordenación urbanística del entorno del Camp Nou, se ha conseguido incrementar el patrimonio edificable en un total de 49.500 m2. De los que se destinarán 28.000 m2 a oficinas y hotel, 20.000 m2 a equipamiento y 1.500 m2 a suelo comercial.
El plan de financiación contempla una duración prevista de 30 años, 5 años destinados a construcción del proyecto y 25 años establecidos como periodo de pago del coste de construcción y sus intereses. Desde el FC Barcelona se ofrece cerrar el acuerdo de plan de financiación con Goldman Sachs, confiando que cuando esté acabado el proyecto en 2025 se podrán conseguir unos ingresos incrementales de 150 millones de euros. Estos ingresos procederían de la venta de una parte de los derechos de cobro, concretamente 50 millones derivados de ‘title rights’ del estadio y nuevos patrocinios; otros 50 millones por nuevas oportunidades de Hospitality (palcos y asientos VIP); y los restantes 50 millones por los nuevos visitantes del museo, mejoras en ticketing por ampliación del foro y nuevas ofertas de restauración.
Nos encontramos ante un reto económico y arquitectónico, y creo oportuno comentar el ejemplo de la construcción de edificio Empire State en Nueva York. Al igual que ocurre actualmente con los estadios de fútbol, en la que cada nueva construcción pretende ser mejor que la anterior. A mediados de 1930 fue inaugurado el Edificio Chrysler, el más alto del mundo hasta entonces, demostrando el poder de la marca automovilística. General Motors no se iba a quedar atrás, y así se diseñó y levantó el que sería durante 40 años el edificio más alto del mundo. Estamos hablando del Empire State. Y aunque la competencia sea un estímulo para la superación, me centraré en el elevadísimo nivel de gestión que fue necesario para considerar esta construcción como modelo a seguir en el Espai Barça.
El Empire State con sus 443,2 metros y 195.000 m2 tenía un presupuesto inicial de 50 millones de dólares, y al contrario que la gran mayoría de proyectos en los que se dan desviaciones, consiguió un coste final de tan solo 41 millones de dólares, esto es un 18% de ahorro. Otro de los logros de esta construcción fue que se finalizó en un tiempo récord de 1 año y 45 días, inaugurándose el 1 de mayo de 1931.
Recordemos que la crisis de 1929 fue muy dura para EEUU y el Empire State Building estaba repleto de simbología. Se confiaba en la capacidad de recuperación de América y pretendía ser esta construcción un sistema y modelo eficaz que otorgara confianza al país a través de la capacidad técnica y profesional de las empresas que participaron en la construcción del Empire State Building.
El FC Barcelona tiene una oportunidad única de renacer a nivel económico, deportivo e institucional con el Espai Barça y crear un símbolo para todo el barcelonismo y fútbol mundial. Es un reto, no carente de riesgos. Para evitarlos, en la actualidad contamos con nuevas tecnologías aplicadas a la construcción que pueden ayudarnos a controlar los riesgos de una construcción de esta envergadura.
El sistema digital que proponemos es el denominado Building Information Modeling (BIM) y el que se utiliza en los estadios de última generación. A grandes rasgos el sistema BIM se trata de una nueva forma de concebir un proyecto, reuniendo toda la información, necesaria para su desarrollo, que ayuda a mejorar la productividad, la eficiencia, la calidad y la seguridad en sus proyectos, reduce los errores, facilita y economiza el mantenimiento, lo que disminuye significativamente las modificaciones de proyectos, y aumenta la capacidad de procesar mejoras tales como la ampliación de los procesos de colaboración, lo que redunda en un significativo ahorro de los costes.
El sistema BIM, como herramienta tecnológica de transformación del proceso constructivo puede provocar ahorros de hasta un 20% en costes de producción y reducir hasta un 33% los de mantenimiento a lo largo de toda su vida. Los expertos creen que con la utilización de esta herramienta colaborativa pueden reducir en un 40% los riesgos generales así como aumentar la calidad general de los proyectos en más de un 50%.
Este es un sistema que no es fijo, cada día evoluciona y consigue mejoras en eficiencia aplicadas a los proyectos constructivos. Pero no funciona de manera automática, precisa de modelos de gestión que permitan esos niveles de precisión y eficiencia para garantizar esas ventajas y ahorro en costes.
La aplicación parcial de las nuevas tecnologías en el Espai Barça serían como disponer de un coche de carreras F1 que cuenta con 8 marchas y de las que solo se utilizaran en las carreras las dos primeras marchas. Sigue siendo un F1, sin embargo resulta evidente que podremos conseguir mejores resultados si desarrollamos una buena relación entre la caja de cambios, combustible, pneumáticos, y todos los detalles que se deben tener en cuenta en una carrera.
Es así como se suman y se integran al BIM los sistemas Integrate Project Delivery (IPD) y Lean Construction, con los que conseguimos aplicar un sistema de gestión de proyectos de construcción para conseguir una mejora continua y maximizar el valor del producto final, evitando duplicidades y costes innecesarios. Además de una contratación más adecuada para asegurar la inversión. Mediante estos sistemas colaborativos, conseguimos una transparencia en la información que genera confianza entre todas las partes que participan, siguiendo un objetivo común, acabar la obra en plazo y al mínimo coste, con un único contrato; y participando del riesgo y la recompensa de acuerdo con el resultado global, al final de la obra.
El Empire State Building es un caso de estudio por la eficiencia en la gestión del proyecto y en cómo acortaron los plazos de tiempo y de costes con la perfección de un reloj suizo. En la actualidad y con el uso de las nuevas tecnologías como el Building Information Modeling, a los que sumamos los modelos de gestión Lean Construction y con los contratos colaborativos denominados Integrated Project Delivery (IPD) podemos llegar a conseguir diversos resultados positivos para el Espai Barça:
- Reducción y control de riesgos, lo que provoca un reducción de los plazos de finalización, con mayores beneficios y reducción de costes.
- Mayor productividad, mejora de la seguridad, que ocasiona una mayor calidad de la construcción y satisfacción de los socios y aficionados.
En conclusión, si gracias a la aplicación de estas nuevas tecnologías, gestión y contratación podemos conseguir una reducción en el plazo de finalización del Espai Barça. Y además podemos conseguir un ahorro del 20% del coste de construcción, sumados al ahorro de mantenimiento del Espai Barça en un 30%, podríamos alcanzar un ahorro superior a los 200 millones de euros, que redundaría en un ahorro considerable de intereses en el préstamo que se solicitara.
Y este ahorro solo está calculado a lo que a construcción se refiere sobre el Espai Barça. Pueden proponerse otras fórmulas de financiación que ahorren los costes e intereses con la aplicación de nuevas tecnologías mediante Blockchain y smart contracts que supondrán un capítulo aparte.
Con todo esto solo quiero remarcar que una construcción está viva y por tanto es susceptible de generar gastos hasta que no se acaba definitivamente. Por lo que debemos aplicar una mayor atención a mejorar los sistemas de gestión constructiva en aplicación de estas nuevas tecnologías y sistemas colaborativos, procurando una mejora continua de estos sistemas para conseguir la máxima eficiencia. Y el ahorro en la construcción del Espai Barça, de su mantenimiento y posterior gestión de sus ingresos puede suponer en números reales una gran cantidad económica con los que poder adquirir los derechos de transferencia de los mejores jugadores del mercado cuando sean precisos para el club, como son Mbappé o Halland y poder pagar el contrato de Messi.
